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Bewertungsverfahren

Die ImmoWertV definiert drei Immobilien Verkehrswert-Ermittlungsverfahren


§ 15 – 16 ImmoWertV:   Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
§ 17 - 20 ImmoWertV:   Ertragswertverfahren
§ 21 – 23 ImmoWertV:  Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke bzw. Objekte heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück / Objekt hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichs- wertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20ImmoWertV). 

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.